“专题总结 | 转型升级·异化地产——第十届地产中国论坛讯 1月10日，在中国互联网新闻中心•主办的第十届地产中国论坛上，亿达中国高级副总裁于大海讲解了亿达中国的发展历程与顺利产业园项目，并共享了项目创建与运营的经验和感觉，同时对产业地产的未来作出了三点辨别。亿达中国高级副总裁于大海创办已35年的亿达中国，恪守“以产促城，产城融合，协调发展，共创价值”的发展理念，以“长短举，以轻带轻，以重促重”为发展战略，经历了三个发展阶段。

1998年，以沈阳软件园的开园为标志，亿约打开了跟上发展阶段。于大海回应，2005年，沈阳软件园早已沦为中国规模仅次于、发展质量最低的一个软件型的园区，亿约也借此累积了非常丰富的经验，构成了全球的客户资源网络。尽管于大海回应亿达于2006年被动地南北全国，但通过拒绝接受政府的委托，对政府投融资平台分设的园区展开招商、运营和管理，亿约又先后在苏州、武汉、天津等城市开始新的项目扩展，并投资建设了沈阳生态科技创新城、武汉软件新城等新的大型产业园区。而这即是亿约的第二个发展阶段：专业化挤满阶段。

亿约在2014年于港交所主板顺利上市后，转入规模化发展新阶段。2014年至今，亿约在全国的20个一线和二线的省会城市，研发、建设、运营和管理了40个商务园区，同时持有人、开建、委托运营的面积逾1200万平方米，为25万的人才获取了专业岗位。亿约的开山之作沈阳软件园，如今已沦为中国国际化色彩尤为浓烈、世界500强劲企业最少的专业软件园区；沈阳生态科技创新城早已发展沦为国家高新技术服务产业基地、国家现代服务业产业基地和省大科技创新区的核心区；武汉软件新城是中国中部地区规模仅次于、最不具国际化特征的IT服务基地、高新技术研发基地和创意创新产业核心区地……目前，亿约在产业园区和产城融合发展构成了产业咨询策划、园区建设规划、楼宇建设管理、设施解决方案、招商全程管理、物业运营管理、专业化电子货币服务等全产业链的服务能力。在多个杰出项目与全产业链服务能力的背后，是亿约经过20年发展所累积下的非常丰富经验。

于大海回应，产业地产的出租不道德，与传统的住宅地产比起，具备成倍较低、决策周期长、价格敏感度低、租金回报率低等特点，这就要求了产业地产无法较慢发展。但在另一方面，于大海指出杰出的园区如同一块璞玉，必须用工匠精神和长年累积的经验去打造出，无法片面的执着速度和规模。“这就也要求了产业地产项目无法像传统的住宅的房企一样，全然从规模、速度和效益这几个方面来取决于。”于大海说。

从更加宏观的产业政策环境显然，于大海指出，一个杰出的产业园区对一个地方经济的夹住、产业空白的空缺、GDP的构成、低收入和税收，都会有长年和极大的贡献，但是目前很难把这种长年贡献和一个企业展开理性的挂勾，很难和地方政府联合共享由于产业发展所带给的长年报酬，这是政府和企业在未来必须联合去面临和解决问题的一个最重要问题。对亿约20年发展的体会与经验，于大海回应，首先是改革开放的大背景与宏观政策的机遇；其次是引人注目在产业发展过程当中的企业市场主体的地位，沦为一家具备非常丰富经验和雄厚实力的企业来联合打造出产业载体，发展产业经济，是十分必要有效地的方式方法；最后是亿约各个顺利的园区都必不可少各级各界政府“一张蓝图所画究竟”的态度和决意。对于未来产业地产发展趋势的预测，于大海明确提出了三点系统的辨别。其一是基地+基金+运营的模式，将不会在相当大程度上协助去解决问题行业的痛点和难题。

于大海回应，基地即是李先生提升和不断扩大产业园区的质量和规模，基金指企业必须通过基金、ABS、REITs等一些创意的金融手段获取更加平稳的现金流，同时通过产投基金、产业引领基金来让进园企业获得更佳的金融服务，也协助园区的开发商和运营商需要很好的共享杰出入园企业发展所带给的红利。于大海指出，园区的运营商不需要全然的依赖做到房东缴房租这样的存活方式，一定要在传统的物业服务的基础上打造出非常丰富、全面、原始、富裕时效的运营和电子货币服务体系。在这一点上，亿约早已做在重点园区令其租金和运营收益僵持平。

其二是轻资产运营可能会更进一步较慢发展。于大海认为，因为目前中国在产业园区的市场供给上是相当严重的供大于求，各级各地政府手里持有人大量的优质土地，又求助于没专业团队、经验、体系和客户资源，这就为园区运营商建构了大量的市场需求。最后是智慧园区和智慧城市的融合不会提高园区运营、科技服务的手段和效果。

于大海回应，在这方面，亿约在深圳专门创建了亿约云图科技公司，更进一步统合线上线下资源，利用大数据、物联网、云计算等科技手段协助政府需要构建经济的提高活力，协助园区提高运营管理，协助入园企业需要解决问题实际困难，较慢发展，协助企业人构建美好生活。

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